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ACE NOTAIRE · DROIT RURAL, VITICOLE ET FORESTIER · NIORT

Transmettre la terre,
sécuriser l’exploitation.

Bail rural, société agricole, transmission d’exploitation ou domaine viticole : Maître Aude Colombo, notaire en droit rural à Niort, accompagne les exploitants, les propriétaires fonciers et leurs familles dans les Deux-Sèvres et au-delà.

Parler de votre exploitation
TROIS TEMPS DANS LA VIE D’UNE EXPLOITATION

Une exploitation agricole se transmet rarement en un seul acte.

Louer ou mettre à disposition

Structurer en société

Transmettre l’exploitation

LES DOSSIERS ACCOMPAGNÉS

Foncier, exploitation, famille :
une même lecture.

Le droit rural mêle le statut du fermage, le droit des sociétés, la fiscalité et le droit de la famille. L’étude replace chaque acte dans l’ensemble de l’exploitation avant de proposer une solution.

Baux ruraux & fermage

Bail à ferme, bail à long terme, bail cessible hors cadre familial ou mise à disposition d’une société : chaque formule engage le propriétaire et l’exploitant sur la durée.

Bail à ferme · Bail à long terme · Bail cessible

Sociétés agricoles & viticoles

EARL, GAEC, SCEA ou groupement foncier agricole : le choix de la structure détermine la responsabilité, la fiscalité et les conditions d’entrée ou de sortie des associés.

GAEC · EARL · SCEA · GFA

Transmission d’exploitation & de domaine

Reprise par un enfant, donation-partage de l’exploitation, cession à un tiers ou transmission d’un domaine viticole : anticiper préserve l’outil de travail et l’équilibre entre les héritiers.

Donation-partage · Reprise · Pacte Dutreil

Forêt, foncier & environnement

Achat de parcelles boisées, groupement forestier, droit de préférence des voisins, servitudes, et projets photovoltaïques ou de méthanisation sur terres agricoles.

Groupement forestier · Droit de préférence · Bail emphytéotique

LES REPÈRES À CONNAÎTRE

Trois règles qui structurent
tout dossier rural.

Le statut du fermage et le contrôle des ventes de terres obéissent à des règles d’ordre public. Les connaître dès le départ évite les blocages au moment de louer, de vendre ou de transmettre.

9 ans

Durée minimale du bail rural

Le bail à ferme est conclu pour neuf ans au moins et se renouvelle, avec un statut protecteur pour l’exploitant.

18 ans

Le bail à long terme

Conclu pour dix-huit ans au moins, il ouvre un régime fiscal favorable lors de la transmission des terres louées.

2 mois

Le délai de la SAFER

Le temps dont dispose la SAFER pour se prononcer sur une vente de terres agricoles qui lui est notifiée.

Repères en vigueur à la date de rédaction. Les règles et seuils applicables à votre exploitation vous seront confirmés par l’étude.

Faire le point sur votre exploitation
COMMENT SE PASSE UN DOSSIER RURAL

Comprendre l’exploitation
avant de rédiger.

Un dossier rural commence par une lecture de l’ensemble : les terres, les baux en cours, la structure d’exploitation et la situation familiale. C’est cette vue d’ensemble qui permet de choisir le bon acte.

Prendre rendez-vous
01

Cartographier le foncier et l’exploitation

Parcelles, baux en cours, structure d’exploitation, associés, situation familiale et objectifs de transmission.

02

Mesurer les effets civils et fiscaux

Droits de mutation, régime du bail à long terme, pacte Dutreil, droit de préemption de la SAFER et contrôle des structures.

03

Rédiger, signer et accomplir les formalités

Rédaction de l’acte, signature, publicité foncière, notification à la SAFER, dépôt au greffe et démarches auprès de la MSA le cas échéant.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Les questions
que l’on nous pose.

Ces réponses donnent des repères généraux. Elles ne remplacent pas l’analyse de votre exploitation par le notaire.

Ne transmettez aucune pièce confidentielle depuis un formulaire public.

Le bail à ferme est conclu pour neuf ans au minimum et se renouvelle par périodes de neuf ans. Le propriétaire ne peut le refuser que dans des cas limités, comme la reprise pour exploiter lui-même ou par un descendant, avec un congé délivré dix-huit mois avant l’échéance. Le preneur, lui, peut résilier à chaque fin de période.
Le bail à long terme est conclu pour dix-huit ans au moins. En contrepartie d’un engagement plus long, il donne accès à un régime fiscal favorable lors de la transmission des terres louées, par donation ou succession. Il est souvent l’outil central d’une stratégie de transmission foncière.
Oui, dans la plupart des ventes de biens agricoles. Le notaire notifie le projet de vente à la SAFER, qui dispose de deux mois pour se prononcer. Certaines ventes en sont dispensées, notamment au profit d’un membre de la famille ou du fermier en place. L’étude vérifie ce point avant tout compromis.
La donation-partage permet d’attribuer l’exploitation à l’enfant repreneur tout en compensant les autres, par d’autres biens ou par une soulte. Combinée à un bail à long terme ou à un pacte Dutreil sur les parts de société, elle limite les droits à payer et fige les valeurs au jour de l’acte.
Le GAEC réunit des exploitants qui travaillent ensemble, avec un statut proche de l’exploitant individuel. L’EARL permet d’associer des non-exploitants et de limiter la responsabilité. Le GFA porte le foncier et le loue à la société d’exploitation. Le choix dépend du projet, des associés et de la transmission envisagée.
Le bail rural se poursuit avec les héritiers du propriétaire, qui ne peuvent y mettre fin que dans les conditions du statut du fermage. Pour les parcelles boisées, la vente déclenche un droit de préférence au profit des propriétaires voisins. L’étude recense ces contraintes dès l’ouverture de la succession.
UNE EXPLOITATION À TRANSMETTRE OU DES TERRES À LOUER ?

Parlons de votre exploitation
avant de signer
le premier acte.

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05 18 24 00 88